Haszonbérleti díj felülvizsgálat

Bizonyos jogszabályban foglalt körülmények fennállása esetén, lehetőség van rá, hogy a haszonbérleti szerződésben foglalt bérleti díjat a szerződés lejártát megelőzően is módosítsák. A bérleti szerződés nem bontható fel csak nagyon korlátozott és nagyon ritkán fennálló bérlői magatartás bizonyítását követően, azonban a korábban megkötött bérleti díjak emelésére meg van a lehetőség. A korábban – jellemzően a Magyar Állammal –  megkötött bérleti szerződés a annak lejártáig a korábbi bérlőre és az új tulajdonosra egyaránt érvényesek. 

 

Legalább 10 éves időtartamú bérleti szerződés esetén élhet a tulajdonos a felülvizsgálat jogával, de csak akkor, ha már 5 év eltelt és még 5 év hátra van a bérletből. Ha ennél rövidebb időtartamot állapít meg az érvényes bérleti szerződés, akkor ez a rövidebb időtartam az irányadó.

 

A földtulajdonos szándékát termőföld értékbecslés kompetenciával rendelkező igazságügyi szakértő által elkészített igazságügyi szakértői vélemény csatolásával közli a bérlővel. A szakvélemény tartalmazza azt a bérleti díjat, amelyre emelni szándékozik a tulajdonos a bérleti díjat.

 

A bérlő vagy elfogadja ezt az ajánlott bérleti díjat, vagy 30 napos határidőn belül felmondja a szerződést, jellemzően a gazdasági év végéig. Másik lehetősége, hogy nem fogadja el az emelt díj fizetését és bírósági úton állapíttatja meg a bérleti díjat. A bíróság által megállapított bérleti díj ismeretében a bérlő még mindig dönthet úgy, hogy visszaadja a bérletet. Azonban ha a bírósági eljárást megelőzően a tulajdonos díjemeléssel összefüggő közlését követő 30 napon belül nem nyilatkozik a visszaadásról és nem indít pert, akkor kötelező érvényűvé válik az emelt díj fizetése.

 

Fontos: Igazságügyi szakértői vélemény elkészítéséhez nem elegendő a rendelkezésre álló adatok és információk feldolgozása és ebből következtetések levonása. A szakvélemény elkészítése minden esetben helyszíni szemlét igényel! A szemlét nem pótolják a különböző felületeken elérhető térképek és adatbázisokból származó adatok. A szemlén esetenként olyan információ birtokába juthat a szakértő (pl. művelést akadályozó tereptárgyak, talajminőség, termőréteg vastagság, a terület ápoltsága, esztétikai benyomás…stb.), ami jelentősen befolyásolhatja a termőföld értékét és a haszonbérleti díjat. Mindkét félnek érdeke az, hogy a helyi érték és bérleti viszonyokat reálisan tükröző, a hatóságok és a bíróságok előtt minden tekintetben megfelelő és felhasználható szakvélemény készüljön el.

 

A mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvénynek a haszonbérleti díj felülvizsgálatára lehetőséget adó passzusai a következők:

„..50/A. § *  (1) A legalább 10 éves időtartamú haszonbérleti szerződés esetében a szerződő felek bármelyike az e §-ban foglaltak szerint a szerződéskötést követő 5 év elteltével – ha a haszonbérleti szerződés időtartama meghosszabbítás folytán éri el a 10 éves időtartamot, a meghosszabbítás időpontjától számított 5 év elteltével -, majd az első kezdeményezést követően 5 évente kezdeményezheti a haszonbérleti szerződés módosítását a haszonbérleti díjnak a kezdeményezéskor irányadó helyben szokásos piaci haszonbérleti díjra való módosítása érdekében, feltéve, hogy a haszonbérleti szerződés időtartamából legalább még 5 év van hátra.

 (2) A kezdeményezésben a piaci haszonbérleti díj mértékét igazságügyi szakértői vélemény alapján kell megállapítani. A haszonbérleti szerződés módosítására irányuló kezdeményezéshez csatolni kell az igazságügyi szakér

(3) Ha a kezdeményezésben megjelölt piaci haszonbérleti díj mértéke a haszonbérleti szerződés szerinti haszonbérleti díj mértékétől legalább 20%-kal tér el, az ellenérdekű fél a kezdeményezés kézhezvételétől számított 30 napos jogvesztő határidőn belül a haszonbérleti szerződést a gazdasági év végére felmondhatja. 

(4) Ha az ellenérdekű fél a kezdeményezéssel nem ért egyet, de a (3) bekezdésben foglaltak alkalmazására nincs mód, vagy azzal nem kíván élni, a kezdeményezés kézhezvételétől számított 30 napos jogvesztő határidőn belül a bíróságtól kérheti a piaci haszonbérleti díj meghatározását; ellenkező esetben a haszonbérleti díjat a kezdeményezésben megjelölt mértékben módosítottnak kell tekinteni.

 (5) Ha a bíróság által meghatározott haszonbérleti díj mértéke a korábbi haszonbérleti díj mértékétől legalább 20%-kal tér el, az ellenérdekű fél a bíróság határozatának jogerőre emelkedésétől számított 30 napos jogvesztő határidőn belül a haszonbérleti szerződést a gazdasági év végére felmondhatja.

 (6) A felek az (1) bekezdésben szereplő, első szerződésmódosítási kezdeményezésre előírt, továbbá az azt követő szerződésmódosítási kezdeményezések közötti időtartamot, valamint a szerződésmódosítási kezdeményezés feltételeként előírt, a szerződés időtartamából hátralevő időtartamot 5 évnél rövidebb időtartamban is megállapíthatják. E § rendelkezéseitől a felek egyebekben érvényesen nem térhetnek el…”