Haszonbérleti díj felülvizsgálat

Igazságügyi szakértőként már sok haszonbérleti díj felülvizsgálattal kapcsolatos szakvéleményt készíttettem, úgy is mint megbízott magánszakértő, de úgy is mint peres eljárásban kirendelt szakértő. Az eljárásokban érezhető a földtulajdonos és földhasználó ellentétes érdekeinek a megjelenése: a tulajdonos minél magasabb, míg a földhasználó a lehetőségekhez mérten minél alacsonyabb bérleti díjat szeretne fizetni. Az egyes szakvélemények készítése során  megszerzett tapasztalatok és információkból próbálok néhány dolgot lejegyezni és átadni, érintve valamelyest a jogszabályi vonatkozások ismertetését is.

.

Mikor lehet szüksége a bérleti díj szakértői meghatározására?

Általánosan elmondható, hogy a haszonbérleti díj módosítását jellemzően a terület tulajdonosa kezdeményezi, sokkal ritkább eset, amikor a bérlő szeretne élni a bérleti díj csökkentés lehetőségével.

A bérleti díjnak a terület tulajdonosa általi kezdeményezett módosítása, a korábban állami földek tulajdonosváltását követően merül föl az új tulajdonosok részéről. Az állami földek 1250 Ft/ha/AK bérleti díj értéken (vagy ennél alacsonyabb díjjal) kerültek bérbeadásra. A haszonbérlő személye nem változik a föld tulajdonos váltását követően, tehát az új tulajdonos érvényes bérleti szerződés alapján (a korábbi bérleti díjjal) a vásárláskor „örökli” a korábbi bérlőt: korábban a Magyar Állammal megkötött bérleti szerződés annak lejártáig a korábbi bérlőre és az új tulajdonosra egyaránt érvényes marad. A bérleti szerződés nem bontható fel csak kölcsönös megállapodással, ennek hiányában a bérlet csak ritkán fennálló, nem megfelelő földhasználói magatartás, vagy tevékenység bizonyítását követően szüntethető meg. (jellemzően hosszadalmas peres eljárásban)

A föld tulajdonszerzés ezekben az esetekben nem járt a terület művelési jogának a megszerzésével. Így a korábban állami földek értékesítését követően (pl. Földet a gazdáknak program) az új tulajdonosok részéről egyetlen jövedelemszerzési lehetőség a jelenlegi piaci viszonyoknak megfelelő haszonbérleti díj elérése, ami a tulajdonos részéről mindenképpen jogos elképzelés.

Bizonyos jogszabályban foglalt körülmények (esetleg szerződéses körülmények) fennállása esetén lehetőség van rá, hogy a haszonbérleti szerződésben foglalt bérleti díjat a szerződés lejártát megelőzően is módosítsák a szerződő felek.

Legalább 10 éves időtartamú bérleti szerződés esetén élhet a tulajdonos a felülvizsgálat jogával, de csak akkor, ha már 5 év eltelt és még 5 év hátra van a bérletből. Azonban ha ennél rövidebb felülvizsgálati időtartamot állapít meg az érvényes bérleti szerződés (pl. kétévente), akkor ez a rövidebb időtartam az irányadó.

.

Mi a bérleti díj felülvizsgálatának menete?

A földtulajdonos a bérleti díj emelési szándékát és annak mértékét igazságügyi szakértő által elkészített szakértői véleményre alapozva közli a bérlővel. A szakvéleményben a szakértő meghatározza a kérdéses bérelt ingatlanra nézve a környékre jellemző, helyben szokásos haszonbérleti díjat, amely a díjemelés mértéke is egyben. A szakértői véleményt csak igazságügyi szakértő készítheti. Javasolt olyan szekértő igénybe vétele és megbízása – mind a megfelelő szakértelem, mint a bíróság előtti aggálytalan és szakmailag minden tekintetben helytálló szakvélemény elkészítése érdekében – amely szakértő kompetencia területei között szerepel a termőföld értékbecslés szakterület.

A bérlő az új bérleti díj közlésétől számított 30 napos jogvesztő határidőn belüli lehetőségei:

  • elfogadja a tulajdonos által szakvéleményben megállapított és ajánlott bérleti díjat,
  • felmondja a szerződést, jellemzően a gazdasági év végéig folytathatja a megkezdett, tárgyévi földhasználói tevékenységét.
  • nem fogadja el a megállapított bérleti díjat és bírósági keresetet indít a tulajdonos ellen, így állapíttatja meg a helyben szokásos bérleti díjat. A per eredményeképpen a bíróság által megállapított (esetleg számára kedvezőtlen) bérleti díj ismeretében a bérlő még mindig dönthet úgy, hogy visszaadja a bérletet.

Fontos 1.: ha a bérlő, a tulajdonos díjemeléssel összefüggő közlés átvételét követő 30 napon belül nem nyilatkozik és nem indít pert, akkor kötelező érvényűvé válik az emelt díj fizetése.

Fontos 2.: A földtulajdonos részéről jogos elvárás, hogy a helyben szokásos, a piaci viszonyokat tükröző nagyságú bérleti díjat kapjon a földterületéért, mind rendszeres jövedelem. De legalább ilyen fontos a haszonbérlő szemszögéből nézve is, hogy az emelt bérleti díj a mindenkori és meglehetősen hektikus piaci-,  jövedelmezőségi-, időjárási…stb, viszonyok mellett termelődő jövedelem figyelembe vételével is reálisan megfizethető legyen. Mindezeket figyelembe véve a szakvéleményt készítő igazságügyi szakértő munkája kulcsfontosságú mindkét fél tekintetében.

Fontos 3.: Igazságügyi szakértői vélemény elkészítéséhez nem elegendő a rendelkezésre álló adatok és információk feldolgozása és ebből következtetések levonása. A szakvélemény elkészítése minden esetben helyszíni szemlét követel! A szemlét nem pótolják a különböző felületeken elérhető térképek és adatbázisokból származó és megfelelő módon korrigált adatok. A szemlén esetenként olyan információ birtokába juthat a szakértő (pl. művelést akadályozó tereptárgyak, talajminőség, termőréteg vastagság, a terület ápoltsága, eróziós hatások, esztétikai benyomás…stb.), ami jelentősen befolyásolhatja a termőföld értékét és a haszonbérleti díjat. Mindkét félnek érdeke az, hogy a helyi érték és bérleti viszonyokat reálisan tükröző, a hatóságok és a bíróságok előtt minden tekintetben megfelelő és felhasználható szakvélemény készüljön el. Nem szerencsés, ha az elkészült szakvéleményről csak a bírósági szakaszban derül ki, hogy valami miatt téves információkat tartalmaz és alkalmatlan a felhasználásra.

Fontos 4.: A megbízott szakértő az eljárását a Polgári perrendtartásról szóló 2016. évi CXXX. törvény 300-303. §-ban foglalt követelmények betartása mellett kell hogy végezze, különös tekintettel a 303. § (2) bekezdésére:

„…A magánszakértő a perben köteles 

a) a megbízója ellenfelét értesíteni a megbízás tárgyáról, a vizsgálandó kérdések köréről, az általa kitűzött helyszíni szemléről és vizsgálatról,

b) lehetővé tenni, hogy az ellenfél a megbízás tárgyára vonatkozó nyilatkozatát, a vizsgálat tárgya szempontjából lényeges észrevételeit előterjessze,

c) a szakvéleményét az ellenfél vele közölt nyilatkozatát, észrevételeit is értékelő módon elkészíteni, és

d) a tárgyaláson vagy egyébként a bizonyításfelvételnél a bíróság, a felek, valamint az ellenfél magánszakértőjének a kérdéseire válaszolni….”

A mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvénynek a haszonbérleti díj felülvizsgálatára lehetőséget adó passzusai a következők:

„..50/A. § *  (1) A legalább 10 éves időtartamú haszonbérleti szerződés esetében a szerződő felek bármelyike az e §-ban foglaltak szerint a szerződéskötést követő 5 év elteltével – ha a haszonbérleti szerződés időtartama meghosszabbítás folytán éri el a 10 éves időtartamot, a meghosszabbítás időpontjától számított 5 év elteltével -, majd az első kezdeményezést követően 5 évente kezdeményezheti a haszonbérleti szerződés módosítását a haszonbérleti díjnak a kezdeményezéskor irányadó helyben szokásos piaci haszonbérleti díjra való módosítása érdekében, feltéve, hogy a haszonbérleti szerződés időtartamából legalább még 5 év van hátra.

 (2) A kezdeményezésben a piaci haszonbérleti díj mértékét igazságügyi szakértői vélemény alapján kell megállapítani. A haszonbérleti szerződés módosítására irányuló kezdeményezéshez csatolni kell az igazságügyi szakér

(3) Ha a kezdeményezésben megjelölt piaci haszonbérleti díj mértéke a haszonbérleti szerződés szerinti haszonbérleti díj mértékétől legalább 20%-kal tér el, az ellenérdekű fél a kezdeményezés kézhezvételétől számított 30 napos jogvesztő határidőn belül a haszonbérleti szerződést a gazdasági év végére felmondhatja. 

(4) Ha az ellenérdekű fél a kezdeményezéssel nem ért egyet, de a (3) bekezdésben foglaltak alkalmazására nincs mód, vagy azzal nem kíván élni, a kezdeményezés kézhezvételétől számított 30 napos jogvesztő határidőn belül a bíróságtól kérheti a piaci haszonbérleti díj meghatározását; ellenkező esetben a haszonbérleti díjat a kezdeményezésben megjelölt mértékben módosítottnak kell tekinteni.

 (5) Ha a bíróság által meghatározott haszonbérleti díj mértéke a korábbi haszonbérleti díj mértékétől legalább 20%-kal tér el, az ellenérdekű fél a bíróság határozatának jogerőre emelkedésétől számított 30 napos jogvesztő határidőn belül a haszonbérleti szerződést a gazdasági év végére felmondhatja.

 (6) A felek az (1) bekezdésben szereplő, első szerződésmódosítási kezdeményezésre előírt, továbbá az azt követő szerződésmódosítási kezdeményezések közötti időtartamot, valamint a szerződésmódosítási kezdeményezés feltételeként előírt, a szerződés időtartamából hátralevő időtartamot 5 évnél rövidebb időtartamban is megállapíthatják. E § rendelkezéseitől a felek egyebekben érvényesen nem térhetnek el…”

.

Telefon: +36 20 434 6972

.