Termőföld értékbecslés

Vagyonértékelési elvek és módszerek

Az ingatlan vagyonértékelési eljárások során alapvetően három féle módszert alkalmaznak a szakértők hazai környezetben, ezek a következők:

  1. Piaci összehasonlító adatok elemzése
  2. Hozamszámítás alapján
  3. Költség alapú megközelítés

 

Értékelés piaci összehasonlító adatok elemzésével

A piaci összehasonlító alapú megközelítés, vagyis a valós eladások összehasonlítása (Open Market Value), olyan eljárások sora, amikor a szakértő úgy határozza meg az értéket, hogy összehasonlítja az értékelendő vagyontárgyat, más hasonló vagyontárgyakkal, melyek az utóbbi időben kerültek értékesítésre.

Az érték megállapítása lényegében egy zárt matematikai rendszer, így az értékbecslés, mint becslési eljárás matematikai-statisztikai törvényeken alapul.

A módszer lényege, hogy az általunk értékbecsülni kívánt ingatlan értékét úgy kell meghatároznunk, hogy más konkrét és ismert adásvételi ügyletek áraiból vonunk le következtetéseket és alkalmazzuk, kiterjesztjük a kérdéses ingatlanunkra, bizonyos korrekciós tényezők (pro és kontra) alkalmazásával.

Az összehasonlító vizsgálatok során olyan közeli földterületeket (ingatlanokat) szabad figyelembe venni, amelyek földrajzi elhelyezkedése a vizsgált ingatlanhoz hasonló, és a terület legfontosabb tulajdonságai lehetőség szerint azonosak legyenek (pl. művelési ág.) Minimálisan öt tényadatot kell a számításhoz felhasználni, de több adat figyelembe vétele mellett még reálisabb értéket kaphatunk. A páros összehasonlítás elveit alkalmazva az összehasonlító ingatlanok és a vizsgált ingatlanunk ismert és az érték meghatározásban releváns tulajdonságokat vetjük össze és korrigáljuk. (pl. Aranykorona érték, táblaméret, öntözés lehetősége, szolgalmi jogok, megközelíthetőség, településtől való távolság)

A párosan összevetett összehasonlító adatokból kerül sor az összehasonlító fajlagos érték meghatározására, mely mezőgazdasági ingatlanok esetében általában egy hektár területre vonatkozik. Az ingatlan összehasonlítható piaci értékét a korrigálás után kialakuló fajlagos érték (Ft/ha) és az ingatlan mérete (ha) szorzataként kell megállapítani.

 

Értékelés hozamszámítás alapú megközelítéssel

A hozamszámításon alapuló értékelés az ingatlan jövőbeni hasznainak és az ezek megszerzése érdekében felmerülő kiadások különbségéből (tiszta jövedelmek) vezeti le az értéket. Az érték megállapítása azon az elven alapszik, hogy bármely eszköz értéke annyi, mint a belőle származó tiszta jövedelmek jelenértéke. Ezek alapján a föld árát legegyszerűbben a földjáradéknak (a földnek tulajdonítható jövedelemrész) és a tőkésítési kamatláb hányadosaként lehet leírni.

Legegyszerűbben fogalmazva: a földtulajdonos annyiért szeretné eladni a földjét, amely összeget bankba téve, és azt kamatoztatva évente realizálhatja a földterületének elméleti bérbeadásból származó jövedelmét.

Az egyszerű jelenérték számítás séma azonban több vagyonértékelési és közgazdasági problémát vet fel: nem tudható pontosan, hogy mennyi a konkrétan a földnek tulajdonítható jövedelem, nem kerül figyelembe vételre az egyes földterületek minősége.

Kidolgozásra került egy olyan kibővített képlet, amely figyelembe veszi a földjövedelmen túl az adott termőföld minőségét, a helyben szokásos bérleti díjat, valamint korrekciós tényezők alkalmazására is sor kerülhet, egy jellemző „átlag” termőföld tulajdonságaihoz viszonyítva. Ez a módszer a termőföld hitelbiztosítéki értéke meghatározásának módszertani elveiről szóló 54/1997. (VIII.1.) FM rendeletben található meg. A termőföldre vonatkozó hozam alapú értékbecslést az e rendeletben foglaltak szerint szükséges végrehajtani, az alábbiak szerint:

 

  1. Az ingatlan értékét három, külön-külön értékelt tényező együttes összege határozza meg az alábbiak szerint:
            Fé= Fté+Té+Éé

ahol

Fté: az ingatlan áfa nélküli forgalmi értéke (Ft)

Fé: a termőföld forgalmi értéke (Ft)

Té: a telepítmény áfa nélküli értéke (Ft)

Éé: az ingatlanon található felépítmény, pince (épületek, építmények, föld alatti raktár) áfa nélküli értéke (Ft)

A termőföld értékelését a földnyilvántartásban szereplő aranykorona érték (AK) figyelembevételével kell elvégezni.

A termőföld forgalmi értékének meghatározására az alábbiak szerint történhet:

a képletben:

F:       a termőföld forgalmi értéke (Ft)

Pj:       a termőföld járadék jellegű jövedelme,

Pj         aktuális érték az ingatlan saját AK értékének és közzétett értékének a szorzata adja (étkezési búza kg)

B:         az ingatlan környezetében jellemző haszonbérleti díj és az értékelt ingatlan saját aranykorona értékének szorzatából számított földhozadék (étkezési búza kg)

p:          az étkezési búzának az értékbecslést megelőző évben kialakult hazai tőzsdei átlagára (Ft/kg)

i:          tőkésítési kamatláb

k:          a földterület számított értékét módosító ismérvek összevont hatását kifejező korrekciós tényező

A termőföld forgalmi értékének (F) a fentiek szerint számított értékét a termőföld tulajdonságai alapján korrigálni kell. Az egyes ismérvek jellemzők forgalmi értékre gyakorolt egyedi hatását százaléklábbal kell jellemezni, melyek előjelhelyesen összevont értéke megegyezik a „k” korrekciós tényezővel.

 

Költségalapú módszer

A módszer lényege, hogy a vagyontárgy újraelőállítási költségéből (újkori értékéből) a jelenlegi állapot szerinti avulás értékét kell levonni, mely különbség adja az ingatlan (vagyontárgy) pillanatnyi értékét. Mivel a szántó művelési ágban lévő területek esetében az újraelőállítási költséget nem lehet értelmezni, így ez a módszer a itt nem alkalmazható. Az ültetvények értékének megállapításánál azonban mindenképpen alkalmazandó ez a módszer.

 

Módszerek pontossága

A piaci összehasonlító adatokon alapuló elemzés és a hozamszámításos módszer jelentősége és pontossága nem azonos. Az adott termőföld piaci árát legpontosabban a környékben már megvalósult eladási adatok elemzése alapján lehet meghatározni, amely módszer elsődlegességét és meghatározó jellegét már számos bírósági szakaszba lépett, vagyonértékeléssel kapcsolatos korábbi döntés is megerősíti. A hozamszámítás módszer figyelembe vétele az érték meghatározásban mindig megfelelő súlyozás alkalmazása mellett használható, illetve az ezzel a módszerrel kapott érték ellenőrző számításként is hasznosan figyelembe vehető.

 

Fontos:

Termőföld értékbecslést csak olyan igazságügyi szakértő végezhet, aki rendelkezik a termőföld értékbecslés, termőföld forgalmazás kompetenciákkal.

A termőföld értékbecslés, illetve a termőföld haszonbérleti díj felülvizsgálatához elkészített szakértői vélemény minden esetben megköveteli a helyszíni szemlét. Csak így szerezhet tudomást a szakértő a terület esetleges egyediségéről, kedvező és kedvezőtlen tulajdonságairól. Szemle nélkül, csupán a rendelkezésre álló adatok és információk feldolgozása alapján készített dokumentum nem tekinthető teljes értékű értékbecslésnek, az összehasonlító adatok kiértékelése így nem lehet teljes körű, ebből adóan az így készült szakvélemény pontossága és felhasználhatósága is erősen megkérdőjelezhető.