KISAJÁTÍTÁS

avagy: a magántulajdon közérdekből történő megszerzése

Közérdekű célok megvalósítása érdekében az állam, vagy az önkormányzatok kisajátítást kezdeményezhetnek. Ezek a közcélok lehetnek: közúthálózat fejlesztés, kerékpárút építés, településfejlesztés, közüzemi vezetékfektetés, vízügyi beruházások, honvédelmi beruházások…stb. A közcélok megvalósítása és a magántulajdon védelméhez fűződő érdekek egyensúlyának kialakítása a fő cél a kisajátítást kezdeményező, valamint a kisajátítást lefolytató hatóság eljárásában.

A kisajátítási törvényben meghatározott módon (itt olvasható)  az ingatlan megszerzése teljes, azonnali és feltétlen kártalanítás mellett történik, mely kártalanítási összeg nagyságát egy előzetesen elkészített igazságügyi szakértői vélemény hivatott meghatározni. A kisajátítási eljárást megelőzően az érintett mezőgazdasági terület, vagy egyéb ingatlan tulajdonosát egy vételi ajánlattal megkeresi a kisajátítást kérő képviselője, hogy a kisajátítási eljárást megelőzően egy gyorsabb és egyszerűbb eljárásban adásvétellel jöjjön létre a terület, vagy a terület egy részének megszerzése.

A vételi ajánlat tulajdonos általi elfogadása után az ingatlan tulajdonjogát adásvétellel, esetleg ajándékozással szerzi meg az állam, vagy az önkormányzat. Amennyiben a terület tulajdonosa nem fogadja el az ajánlatot, vagy nem reagál a kisajátító (beruházó) ajánlattételi felhívására, úgy kisajátítási eljárásban történik meg az ingatlan tulajdonjogának megszerzése. Mind a vételi ajánlat közléséhez, mind a későbbi esetleges kisajátítási eljárásban igazságügyi szakértő által elkészített értékbecslés szakvéleményre alapozva kerül megállapításra és közlésre ingatlan értéke.

A kisajátítási eljárásban számos kérdés felmerülhet, amiről az ingatlan tulajdonosainak nagy valószínűséggel nincsenek ismeretei. Az állami beruházások megindulását megelőzően a települési önkormányzatok tájékoztatást kapnak a közigazgatási területüket érintő beruházásról, így gyakorlatnak mondható, hogy az önkormányzat már előzetesen tájékoztatja az érintettek körét a készülő állami kisajátítási tervekről. Ennek elmaradása esetén, azonban sok esetben a terület tulajdonosa az első információkat a területén történő tervezett beruházásról, az értékbecslési szakvéleményből szerzi.

.

Melyek azok a kérdések, amelyek a tulajdonosban megfogalmazódnak az értékbecslési szakértői vélemény olvasása után?

  • milyen jogosultsággal rendelkező szakértő készíthet kisajátításban szakértői véleményt
  • hogyan történik a termőföld terület értékének megállapítása
  • mi az a helyben szokásos piaci ár
  • hogyan történik az osztatlan közös területek esetén a kártalanítás,
  • mennyiben számít az, hogy szántó vagy legelő az érintett terület
  • mennyit ér a területre bejegyzett vagyonértékű jog (özvegyi jog, haszonélvezeti jog)
  • hogyan és mikor történik a bejegyzett földhasználó kártalanítása
  • kaphat-e kártalanítást aki földhivatali bejegyzés nélkül használja a földterületet
  • hogyan történik a számítása és kit illet a “zöldkár”
  • mikor jár a visszamaradó területrészre értékcsökkenés miatti külön kártalanítás
  • gazdasági társaság telephelyének kisajátítása esetén milyen kártalanítást kaphat a tulajdonos
  • mikor kérheti az érintett tulajdonos, a teljes ingatlan kisajátítását
  • mennyiben van hatása a ház értékére, ha a telek mérete csökken
  • mikor és hogyan történik a bírtokbaadás
  • lehet-e módosítani a már elkészült értékbecslés szakvéleményt
  • milyen lehetőségei vannak a tulajdonosnak, ha nem elégedett az előzetes vételi ajánlattal, vagy a kisajátítási eljárás során felajánlott kártalanítási összeggel
  • mi történik a tartósan értékcsökkent megmaradó ingatlannal (stigmatizált ingatlanok)

Rengeteg kérdés felmerülhet a kisajátítással érintett területtel, ingatlannal, valamint magával az eljárással kapcsolatosan. Ez nem véletlen és ezek nem indokolatlan kérdések, hiszen a kisajátítási eljárás egy speciális vagyonszerzési mód, ahol a megszerzett magántulajdon kényszerű értékesítése/átadása történik egy magvalósítandó közcél érdekében. A kisajátítási eljárás az ingatlan tulajdonos részéről nem akadályozható meg, de megfelelő tulajdonosi felkészültséggel és szakértői véleménnyel elérhető egy olyan kisajátítási ár és olyan egyéb feltétel megszabható, ami mind a kisajátítást kezdeményezőnek mind az ingatlan tulajdonosnak elfogadható.

Számos szakvéleményt készítettem már mind a kisajátításokat bonyolító hatóság, mind a kisajátítást “elszenvedő” magánszemélyek oldalán, így az eljárást és a lehetőségeket kellőképpen ismerem.

Szakvélemény készítésével, vagy bármilyen más kérdés felmerülése esetén kérem keressenek elérhetőségeimen. Társzakértő bevonásával termőföldön kívül bármilyen ingatlan, vagyontárgy, erdő, vagyonértékű jog értékbecslésében tudok segíteni.

Telefon: +36 20 434 6972