Mi a szolgalmi jog?
A szolgalmi jog egy olyan jogi intézmény, amely lehetővé tesz valakinek egyféle jogosultságot vagy előnyt egy másik ingatlanon. Tehát egy személy, vagy jogi személy más ingatlanát meghatározott terjedelemben használhatja, vagy követelheti azt, hogy a szolgalommal terhelt ingatlan birtokosa – a szolgalmi jogosultságából adódóan – valamely magatartástól tartózkodjék.
A szolgalmi jog jellemzően nem a teljes ingatlant érinti, hanem csak annak egy részét, arányosan az idegen ingatlanon tervezett tevékenységgel, vagy érintettséggel. A szolgalmi jog miatt az ingatlan tulajdonosa kártalanításra jogosult – alapvetően az az igénybevétel mértékének arányában. A legjellemzőbben előforduló szolgalmi jogok:
Vezetékjog:
Számos ingatlan esetében előfordul, hogy a közműszolgáltató részére közérdekű használatot, vezetékjogot jegyeznek be az ingatlanra. Mivel itt közérdekű beruházásról van szó, így ennek alapítására csak jogszabályban meghatározott esetben kerülhet sor.
- elektromos lég vezetékek, oszlopok
- elektromos földkábelek (optikai kábel)
- gázvezetékek
- vízvezetékek
- egyéb telki szolgalom (átjárás, kúthasználat)
.
Öntözési szolgalmi jog:
Az öntözéses gazdálkodásról szóló 2019. évi CXIII. törvény vezette be ezt a fogalmat az öntözés vonatkozásában, így eléggé újszerű szolgalmi jog típus. A jogszabály 2-3. §-a foglalkozik a kérdéssel. Főszabályként elmondható, hogy az öntözéses gazdálkodás folytatása érdekében a vízilétesítmény vízjogi engedélyese öntözési szolgalomra jogosult, azaz vonalas létesítményt üzemeltethet idegen területeken is. A szolgalmi jog bejegyzést a vízjogi engedély alapításakor az engedélyes vízügyi hatóság hivatalból kezdeményezi az ingatlanügyi hatóságnál. A szolgáló ingatlan tulajdonosa köteles tűrni a létesítmény igénybevételét mindaddig, míg a saját ingatlana használatát ez nem zárja ki.
A szolgáló ingatlan tulajdonosa egyszeri kártalanítást kap a szolgalmi jog alapításakor, valamint az igénybevételkor ismételt kártalanításra jogosult – az igénybevétel mértékének arányában.
.
A szolgalmi jog létrejötte
A szolgalmi jogot szerződéssel (beleegyezéssel), vagy hatósági határozattal lehet létrehozni. A bírósági gyakorlat szerint szolgalmat határozatlan időre és ellenérték nélkül lehet alapítani, de az ingatlanban beállott értékcsökkenést meg kell téríteni a tulajdonos részére. A szolgalmi jog csak az ingatlan nyilvántartásba történő bejegyzéssel válik véglegessé. Közérdekű szolgalmi jog alapítása esetén ha a terület tulajdonosa nem egyezik bele a szolgalmi jog állításba, akkor a kisajátítási eljáráshoz hasonló, a vármegyei kormányhivatalok által lefolytatott eljárást követően került bejegyzésre a szolgalmi jog.
A kártalanítási érték megállapítása ingatlan értékbecslő által elkészített szakértői vélemény állapítja meg, ezt figyelembe véve fizeti meg a szolgalmi jog jogosultja a kártalanítást a tulajdonosnak.
.
Szolgalmi jog miatti kártalanítás – vezetékfektetések miatti igénybevétel – szakértői alapelvek
Termőföldön végzett beruházások esetén jogszabályban előírt esetekben, vagy vitás kérdések esetén (bírósági perek) termőföld értékbecslés kompetencia területen bejegyzett igazságügyi szakértő által elkészített szakértői véleményt kell felhasználni. A szakértői vélemény elkészítése hasonló, a kisajátítási eljárások során felhasznált szakértői véleményhez.
.
Szolgalmi jog értékcsökkentő hatása
A szolgalmi joggal terhelt ingatlan bizonyos mértékű értékcsökkenést szenved el azáltal, hogy az ingatlan tulajdoni lapjára bejegyzésre került a légvezetékkel kapcsolatos szolgalmi jog. A szolgalmi joggal érintett területet nagyságát a vezeték és a biztonsági sáv területe adja. Az értékvesztés mértéke arányos az érintett konkrét területnagysággal, valamint a terület rendeltetésszerű használatában a szolgalmi jog következtében beállt változás negatív hatásával, a használatot akadályozó (jövedelemcsökkentő), vagy korlátozó (tiltó) tényező mértékével. A szolgalmi joggal érintett terület értékvesztésének mértéke (%) egyrészt függ:
• a korlátozás mértkétől, valamint
• a szolgalmi joggal érintett területrész területen belüli elhelyezkedésétől (tábla szélén fut, csak egy sarkot érint, vagy keresztül megy a területen)
.
Zöldkár kártalanítási értéke
A beruházás kivitelezése során a vezetékfektetés nyomvonalán munkálatok folynak, mely során a termesztett növények megsemmisülnek, így a tulajdonos (bejegyzett földhasználó) kártérítésre jogosult. A zöldkár számításánál nem csak a konkrét vezetékjoggal érintett terültnagyságot (biztonsági sáv), hanem a munkagépek által bejárt teljes területnagyságot szükséges figyelembe venni. A kártérítés mértékét a munkálatokkal érintett területrész nagysága (jellemzen a szolgalmi joggal érintett területrész háromszorosa), a termesztett növény hozama, valamint a feltételezett értékesítési ár szorzata adja. A számított értékből esetlegesen leszámításra kerül a munkálatok és az igénybevétel állapotában még a tulajdonos részéről el nem végzett munkálatok költsége.
.
Visszamaradó terület értékcsökkenése
Ritkább esetben a szolgalmi jog vagy beépített műtárgyak előidézhetnek olyan hatást az ingatlan használatban, mely negatív módon hat a teljes területhasználatra (funkcióvesztés, csökkent használati lehetőségek, megközelítési problémák…stb), így további, a visszamaradó területre érvényes értékcsökkenése is indokolt lehet.
Szolgalmi jog kártalanítási érték meghatározásával kapcsolatos kérdése esetén kérem keressen:
.
+36 20 434 6972