Mi határozza meg a termőföld értékét?
A termőföld értékbecsléssel foglalkozó szakértő az adott értékelendő termőföldről számos olyan információt meg tud ismerni és be tud szerezni, ami hatással lehet annak értékére. Ezeknek az információknak egy része megtalálható közhiteles adatbázisokban dokumentumokban (TAKARNET, tulajdoni lap, a földhasználati lap, kataszteri térkép, MePAR térkép, Google térkép, közműtérkép, erdőtérkép, katonai térkép…stb.), vagy egyéb dokumentumokban, pl. talajtani adatok, talajvizsgálati laboratóriumi eredmények, a területről készül korábbi és mostani fotók, egyéb magánjellegű szerződések…stb.
A földértékre hatással levő bizonyos információk és körülmények azonban a technikai lehetőségek és eszközök legjobb ismerete és alkalmazása mellett sem érhetők el virtuálisan, ezekről csak a területen tartandó helyszíni szemlén lehet meggyőződni. Így leszögezhetjük, hogy semmilyen földérétékelés és értékbecslés nem készülhet helyszíni szemle nélkül!
Különös jelentősége van a szemlének egy nagyobb értékű ingatlan értékelésénél, vagy egy igazságügyi szakértői eljárásban. Az igazságügyi szakértői kirendelések esetében a szemléről minden érintett félnek értesülnie kell (alperes, felperes, örökösök, tulajdonos, haszonbérlő, károkozó…stb.) A szemlén a felek észrevételt tehetnek, mely észrevételt a szakértő felhasznál az értékbecslé során.
De vegyük sorba a termőföld esetében a legjelentősebb értékbefolyásoló tényezőket. Látható, hogy számos az adott ingatlanra és annak környezetére vonatkozó információ befolyásolja annak piaci árát. A sok tényező közül mindenképpen fel lehet állítani egy fontossági sorrendet, így vannak jelentősebb és kevésbé jelentős értékmódosító tényezők.
Művelési ág
Az egyes művelési ágak értékbeni eltéréseire némi iránymutatást ad, a Nemzeti Földalap vagyonnyilvántartásának, vagyonkezelésének és hasznosításának részletes szabályairól szóló 254/2002. (XII. 13.) Kormány rendelet, a szántótól eltérő művelési ágakra, a szántó értékéhez viszonyítva a következő szorzótényezőket javasolja:
A fenti szorzószámokat mindenképpen fenntartásokkal kell kezelni, hiszen ezek egy korábbi értékelési rendszer részét képezték, az akkori viszonyokhoz igazodtak, segítve a szakértői munkát.
Mindenesetre egyértelműen kijelenthető, hogy a mezőgazdasági területekhez tartozó művelési ágak közül – ha nem tekintünk az értéknövelő felépítményekre és ültetvényekre – akkor a szántó művelési ágnak van a legmagasabb értéke. Ehhez képes jellemzően kevesebbet ér a gyep és még kevesebbet a legelő művelési ág, bár e művelési ágak között az átjárás és a természetbeni használat sok esetben kevés különbséget mutat.
Akkor is figyelembe kell venni az egyes művelési ágak különbségeit, ha csak egy-egy alrészlet tér el az ingatlan domináns művelési ágától. Kisebb eltérő művelési ágú területrészek esetén azonban ez nem feltétlenül jelent értékcsökkentő tényezőt, vagy ennek mértéke csak minimális. Különösen akkor igaz ez, ha pl. egy legelő művelésben lévő kisebb alrészletet hasonlóan a többi szántóként nyilvántartott alrészlethez szintén szántóként művelnek. Fontos tudnunk, hogy a kisebb alrészletben lévő elviekben értéktelenebbnek számító rét, legelő művelési ág is részesül – a szántóhoz hasonlóan – azonos mértékű területalapú támogatásban.
Abban az esetben, ha a szántótól eltérő művelési ág az értékelendő terület nagyságából 15-20% részesedése van, úgy mindenképpen külön értékelni kell a szántón kívüli alrészlet területét is, így külön összehasonlító adatok gyűjtésére van szükség a legelő-rét művelési ágban is.
Ezen felül fontos jelentőséggel bír a terület Natura 2000 besorolás érintettsége, esetleg más zonális érzékenység besorolása, mert ezek a külön támogatások jelentősen befolyásolhatják pozitív irányban a terület értékét.
Tekinsük át, hogy melyek azok a termőföld tulajdonságok, melyek hatással vannak a termőföld értékére, illetve a haszonbérleti díj nagyságára. A lenti felsorolásban a sorrend – ha nem is kizárólagosan – de egyféle fontossági sorrendet is jelent.
Talajminőség
A mezőgazdasági területek értékére mindenképpen hatással bíró információ, így a termőföld értékének megállapításakor (a haszonbérleti díj megállapításakor is) minden esetben vizsgálandó paraméter. Sok esetben a helybeli gazdálkodók – az adott település, vagy körzet tradícióinak megfelelően – a föld vásárlásakor az AK/ha érték alapján állapodtak meg, illetve döntenek az ár megfelelőségéről. Ezen túl korábban szinte kizárólagos, de ma is még mindig megtalálható és használatos értékmérő módszer a földek haszonbérbe adásánál a Ft/AK mértékegység szerint történő megállapodás. Fontos megjegyezni, hogy a termőföldek értékének meghatározásában az AK/ha érték kiemelt, vagy túlzottan súlyozott kezelése, esetleg ezen információ kizárólagos használata – az értékelő szakértő részéről – mindenképpen hibának tekinthető, álláspontom szerint a következők miatt:
- A hazai termőföldek minőségéről az adott terület Aranykorona értéke (AK/ha) ad információt. A hazai szántó területek átlagos Aranykorona értéke hektáronként 19,8. Egy egyszerű besorolás szerint 15 AK/ha érték alatt gyenge minőségű, 35 AK/ha érték felett extra minőségű területről beszélünk. Hazákban a föld jövedelmezőségi és minőségi paramétereinek leírására, a több mint 140 éves hagyományra visszanyúló – eredetileg az adóztatás bevezetése érdekében létrehozott – Aranykorona rendszert használják. A rendszer tehát hajdanán a területek tiszta jövedelmének leírására jött létre, és nem az adott talaj minőségének megismerésére szolgált (természetesen szoros az összefüggés a két dolog között).
- A 80-as évek végére létrejött egy új, sokkal pontosabb információkat adó, un. 100 pontos értékelési rendszer. Ennek általános bevezetésére azonban nem került sor, mivel a kárpótlás megindulásának idejére az új rendszerben az ökológiai és környezeti tényezők mellé nem tudták megnyugtatóan hozzárendelni a közigazgatási értékmérő tényezőket. Így a termőföld minőségi paramétereinek a leírására és nyilvántartására – annak hibáival és hiányosságaival – ma is kizárólagosan az Aranykorona rendszer használatos. Napjainkra, különösen az értékszám közgazdasági tartalma avult el, de ez magával vonja a teljes értékszám kisebb-nagyobb torzulását.
- Az Aranykorona rendszer megalkotásakor és azt követően sem történt soha, semmilyen, egzakt laboratóriumi talajvizsgálat az egyes területek talajtani adottságainak pontos megismerésére. Kizárólag a helyileg illetékes földhivatal földügyi ügyintézője által szemrevételezéssel történt és történik jelenleg is, az egyes minőségi osztály besorolás megállapítása. Így már a termőhelyi értékszámok is nagy anomáliákat és szubjektivitást rejtenek.
- Az AK értékszámok alapján a területek csak adott becslőjáráson belül hasonlíthatók össze relatív értelemben „pontosan”, hiszen a szomszédos becslőjárásban már az ottani viszonyoknak megfelelő, más nominális értéket képvisel a szántó 1, szántó 2…stb. kategóriák léteznek.
- Az AK/ha érték és a terület termőképessége (jövedelmezősége) mindenképpen szorosabb összefüggést mutat, mint a vizsgált területek AK/ha értéke és a terület piaci értéke. A piaci értékre az Aranyakorona értéken kívül számos más tényező is hat, így – még ha a legfontosabb és általánosan ismert és elérhető talaj minőségi paraméter is az AK információ – nem szükséges kiemelten kezelni.
- Megerősíti az előzőekben leírtakat a kisajátítási törvénnyel összefüggésben a 16/2010. (XI. 8.) KK vélemény, mi szerint, a termőföld értékelés során a kisajátítási összeget kizárólag a föld minősége (AK értéke) alapján meghatározni nem lehet, a földminőséget mutató AK érték tehát nem lehet kizárólagosan az értékelés alapja.
Táblaméret, alak
Minél nagyobb a táblaméret és minél inkább téglalaphoz közelít az alakja, annál ideálisabb művelésre a terület, annál költséghatékonyabban lehet gazdálkodni a nagyobb területeken. Egy sokszögletű, szabdalt terület, vagy egy keskeny „nadrágszíj” parcella esetében negatív a megítélés. 5 ha alatt is jellemzően negatív értékelést kap a terület, a nagyobb 50-70 ha-os területnagyságig mindenképpen indokolt a pozitív eltérítés, egyes kutatási adatok szerint 100 ha kürül van hazánkban az ideális táblaméret. Az e fölötti területnagyságnál már kevésbé jelent pozitívumot, hiszen arányaiban sokkal kisebb előnyt jelent ez a tulajdonság. Indokolt esetben természetesen lehetséges további pozitív korrekciók figyelembe vétele. Kevésbé látom azonban azon nézetnek a realitását, ami időnként megjelenik egyes szakértői véleményekben, miszerint a nagy terület nem feltétlenül értéknövelő és ez nem feltétlenül pozitív tulajdonsága a területnek, mert akár a megvásárlására, akár a művelésére korlátozottabb a potenciális igény. A kedvező táblaméret miatt pozitív korrekció elérheti a 15-20%-ot.
Elhelyezkedés, fekvés
A mezőgazdasági terület értékére jelentős hatással lehet, hogy belterülettől, településtől, a legközelebbi várostól, vasúttól, a termény felvásárlási helyétől, vagy valamely gazdaságilag és infrastrukturálisan fontos csomóponttól milyen távolságra van. Nem utolsó szempont az sem, hogy a település későbbi terjeszkedési irányában található-e a vizsgált terület, tehát meg van-e annak a lehetősége, hogy a jövőben a terület más célú hasznosítása is létrejöhet. (belterületbe csatolás, iparterület kialakítás, egyéb zöldmezős beruházás) Ez utóbbi alternatív hasznosítás tekintetében mindig figyelni kell az adott település rendezési tervét, hogy milyen övezeti besorolásban van éppen az értékelt ingatlan és remélhető-e valamilyen más hasznosítási elképzelés pl. gazdasági övezet, kereskedelmi övezetbe történő átsorolás.
Természetesen a terület pillanatnyi övezeti besorolása a domináló, hiszen egy építési övezetbe, vagy ipari-kereskedelmi övezetbe történő besorolása (átsorolása) a területnek (Lk, Gipe, Gksz) hosszadalmas és nem biztos, hogy sikerrel járó elképzelés, mert itt a települési HÉSZ szerinti tervekkel is egybe kell hogy essen a tulajdonosi, vagy befektetői elképzelés. De azt is tudni kell, hogy a mezőgazdasági terület beruházásra is kedvező övezeti besorolása, még nem feltétlenül emeli meg automatikusan és drasztikusan a terület árát, csak a terület kivonásának (végleges más célú hasznosítás) potenciális lehetőségére, valamint a kivett státusz megvalósítására ad lehetőséget. A terület kivonásával kapcsolatos lehetőségekről további információ itt található.
További értéknövelő tényező lehet, ha a vizsgált terület olyan körzetben van, amely területi egységet kormány rendelettel – valamilyen konkrét cél és beruházás megvalósítása érdekében – kiemelt beruházási övezetté nyilvánítottak.
Megközelítés
Átlagos megközelítésnek tekinthető egy minden évszakban jól járható földút. Az értékelésnél rosszabb megítélést és negatív korrekciót kap a területünk ha gyenge minőségű a földút, vagy csak ha traktorral járható, esetleg a téli, vagy nagyon csapadékos időszakban kevésbé járható, vagy ha pl. a vizsgált területhez egyáltalán nem vezet út, csak a szomszédos mezőgazdasági területeken lehet megközelíteni. (pl. egybeművelt gyep területek, engedélyek nélkül kialakított és fennmaradt szántó területeken található tanya használatú területek…stb. )
Az értékelés során már pozitív korrekciót kaphat egy egyengetett, simított, vagy stabilizált földút, illetve azok a területek, amelyek közvetlenül, vagy kisebb földút csatlakozással aszfaltútról megközelíthetők. A leginkább pozitív korrekciót érdemló földterületek a közvetlenül aszfaltút mellett található ingatlanok, ahonnan a behajtás a területre megoldható.
Öntözés lehetősége
Az időjárási és csapadékviszonyok dominánsan meghatározzák a termesztés eredményességét hazánkban. Egyértelműen kijelenthető, hogy a termesztésnek sokkal inkább korlátja a csapadékhiány, mint a tápanyag ellátottság. Ebből következően jelentős korrekciót kap az értékelés során az a terület, amely érvényes vízjogi létesítési-, vagy üzemeltetési engedéllyel rendelkezik. Ennek hiányában minden olyan információt értékelni kell, ami az öntözés lehetőségét pozitív tekintetben érinti. (pl. egy felszíni víz közelsége, a közelben található öntözési közösség…stb.) Ideális esetben, engedéllyel rendelkező terület esetében, stabil öntözőrendszer esetén, különösen nagyobb kézimunka igényű, vagy nagyobb értékű növények termesztése esetén (zöldség, dísznövény) a korrekció maximális mértéke elérheti a +15-20%-ot
Közművek
Mezőgazdasági területek esetében ritkábban lehet pozitív korrekciót adni a közművek miatt. Ez természetes, hiszen a rendszeres termesztésre használt területek a települési közművektől sok esetben nagyon messze vannak, másrészt a klasszikus építési telkeknél elvárt közművekre a termesztés során nincs szükség. Jellemzően a terület közelében az elektromos ellátás szokott előfordulni, ha ezzel rendelkezik a terület, az mindenképpen értékelendő, mert bizonyos termesztési tevékenységek esetén ez jelentőséggel bírhat. (előzetes feldolgozás, öntözésfejlesztés…stb.) Az elektromos áram közelsége és elérhetősége már értékelendő ingatlan tulajdonság. Természetesen annak elérése esetén további értékmérő tulajdonság lehet a vezetékes víz közelsége is, vagy a területen létesített fúrott kút is.
Művelést gátló tereptárgyak
Ha ilyen található a területen, az mindenképpen negatív korrekciót érdemel, csupán a mértéke mérlegelendő (pl. volt tanya épület, építési törmelék, korábbi út maradványai, el nem bontott töltés, korábbi betonozott- burkolt területek maradványai, elektromos egyéb műtárgyak). Egyik legjellemzőbben előforduló ilyen tereptárgy egy közszolgáltató által a területen átfutó villanyvezeték (különösen a nagyfeszültségű) tartóoszlopai. Ebben az esetben a tartóoszlop helyei akár kivett területrészként szerepelnek az ingatlan nyilvántartásban, valamint a vezeték alatt egy biztonsági sávban vezetékjoggal terhelt a terület. A földalatti vezetékek (gáz, olaj, elektromos, távközlés) nagyobb mélységben történő elhelyezése miatt, normál esetben csak kis mértékben hátráltatják a terület művelését (pl. erdő, ültetvény rajtuk nem telepíthető), de a szolgalmi jog érintettség itt is fennáll. A földvezetékek fektetéskori talajmegbontása és azt követő helyreállítása miatt és egy nem megfelelően elvégzett rekultivációs tevékenység esetén talajminőség romlás következhet be, ami a terület értékére negatív hatással lehet. A tereptárgyak, oszlopok területfoglalásának (szolgalommal érintett terület nagyság), valamint a vezetékfektetés miatt kialakult és látható talajminőség-romlás mértékének arányában szükséges a korrekciós tényezőket alkalmazni. A korrekciók számításánál dominál a teljes és az érintett területnagyság aránya, valamint az akadályozó tényező mértéke.
Bejegyzett vagyonértékű jogok
Az termőföld értékbecslések során a szakértőnek figyelembe kell venni az értékelendő ingatlanon található, a tulajdoni lapon feltüntetett vagyonértékű jogokat, mivel ezek befolyásolják az ingatlan értékét. Az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. 72. §-a részletezi a különböző vagyonértékű jogok értékének megállapítását, mely metodikát és módszert minden értékbecslésnél, így a kisajátítással érintett ingatlanok érték megállapításánál is alkalmaznak a szakértők. (Kisajátítási törvény 2007. évi CXXIII. 17. §).
Az értékbecslések során tehát az ingatlan értékének megállapításán túl meghatározásra kerül a bejegyzett vagyonértékű jog értéke is. Az ingatlan tulajdonosát a teljes ingatlanértéknek a haszonélvezeti joggal csökkentett értéke illeti csak meg!
A vagyonértékű jog értékének meghatározása során első lépésként meg kell határozni a vagyonértékű jog egy évi értékét, ez jogszabály szerint az ezzel terhelt dolog (vagyis az ingatlan becsült értéke) 1/20-ad része. A jogszabályi iránymutatás szerint:
- Határozott időre kötött haszonélvezet értéke nem lehet több az egyévi érték 20-szorosánál.
- Hátrozatlan időre terjedő vagyoni értékű jog esetében a jog értéke – kivéve ha valamely személy életének, házasságának vagy özvegységének teljes idejére kiterjed – az egy évi érték 5-szöröse.
- Ha a vagyoni értékű jog valamely személy életének, házasságának vagy özvegységének teljes idejére kiterjed, annak értékét az illető személy életkorát figyelembe véve kell megállapítani:
