Osztatlan közös tulajdon megszüntetése
2021. január 1. napjával lépett életbe A földeken fennálló osztatlan közös tulajdon felszámolásáról és a földnek minősülő ingatlanok jogosultjai adatainak ingatlan-nyilvántartási rendezéséről szóló 2020. évi LXXI. törvény.
Ezen túl megjelent, a fenti törvény végrehajtási utasítása, mely részletesen szabályozza, hogy milyen módon és milyen eljárás lefolytatása mellett van lehetősége a terület tulajdonosoknak az osztatlan közös területeket megszüntetni. A rendelet: 647/2020. (XII. 23.) Kormány rendelet a földeken fennálló osztatlan közös tulajdon felszámolásának részletes szabályairól
A törvény célja az agráriumban dolgozók támogatása, a stabil tulajdonosi szerkezet megerősítése a gazdaságosan művelhető birtokméretek kialakításával. További cél a sok tulajdonosból álló táblák mennyiségének csökkentése a táblán belüli tulajdonviszonyok rendezésével, megszüntetésével.
Milyen lehetőségek adódnak a tulajdonosoknak az osztatlan közös tulajdon megszüntetésére?
1. Megosztás
- bármelyik tulajdonostárs kezdeményezheti, az ingatlanügyi hatóságnál
- a tulajdonosok megegyezése szükséges (táblán belüli többségi tulajdonosok egyezsége elegendő)
- a kezdeményezést követően 90 napon belül be kell nyújtani az átvezetési kérelmet a hatósághoz,
A törvény meghatározza, hogy táblák tulajdonviszonyainak rendezése során az egyes művelési ágak tekintetében melyek a minimum területméretek, amiknek a megosztás eredményeképpen létre kell jönniük, ezek a következők:
- szőlő, kert, gyümölcsös, nádas művelési ág: 0,3 ha
- szántó, rét, legelő, erdő és fásított terület művelés ág: 1,0 ha
- zártkerti földnek minősülő ingatlan: 0,15 ha
2. Egyetlen tulajdonostárs általi birtokbavétel – bekebelezés
Az osztatlan közös tulajdon megosztását alapesetben a tulajdonostársak egyezségén alapulva kell megtenni. Azonban előfordulhat, hogy a megosztással nem alakítható ki legalább két, a területi minimumnak megfelelő földrészlet, így az egyezségen alapuló megosztás eleve nem jöhet szóba. Ilyen esetekben az osztatlan közös tulajdont kizárólag úgy lehet megosztani, ha az ingatlan teljes egészében egy tulajdonos tulajdonába kerül. Így jobban biztosítható a művelésre alkalmas nagyságú egybefüggő területek létrehozása és kialakítása. Az eljárást bármelyik tulajdonostárs kezdeményezheti. Ha több tulajdonos is meg szeretné szerezni a többi ingatlanrész tulajdonjogát, akkor a sorrend a következő:
- a legnagyobb földhasználó (1)
- a legnagyobb tulajdonosi résszel rendelkező tulajdonos (2)
- a legfiatalabb tulajdonos (3)
A területrészek megszerzése során a NFK honlapján lévő értékbecslési ajánlatban foglalt értékek az irányadó minimum értékek, amely áron megfizetésre kerülhet a megszerzett ingatlanrészek ellenértéke.
Az értékbecslési ajánlatban szereplő vételi ár azonban módosítható. Kizárólag a termőföld értékbecslés kompetencia területen bejegyzett igazságügyi szakértő által elkészített szakértői vélemény alkalmas arra, hogy vitás esetekben felülvizsgálható legyen a hivatalosan közzétett értékbecslési ajánlat, illetve a bekebelező által közölt ajánlati ár. Nem igazságügyi szakértő által elkészített értékbecslés, vagy helyszíni szemle nélkül végrehajtott bármilyen értékmegállapítás sem a hatósági eljárásban, sem egy későbbi, esetleges peres eljárásban nem használható fel. Így időmegtakarítás és a fölösleges anyagi ráfordítások elkerülése érdekében az eljárásban szereplő bármelyik fél érdeke olyan szakértői véleményt és értékbecslést készíttetni, ami minden tekintetben megfelel a jogszabályi követelményeknek.
A módosítás alapdokumentuma tehát az új értékbecslési szakvélemény. Ha az elkészült értékbecslési szakvéleményben foglalt összeg legalább 20%-al eltér az értékbecslési ajánlatban foglalt összegtől, úgy a bekebelezés során ezt az összeget kell figyelembe venni a vételár megfizetésekor.
A tulajdonostársak az osztatlan közös tulajdonnak a fenti törvény megszüntetése során kialakuló jogvitájuk esetén bírósághoz fordulhatnak.
3. Kisajátítással történő megszüntetés
Bármely tulajdonostárs kezdeményezheti az Állam általi kisajátítást, melyet a Nemzeti Földalap kezeléséért felelős szerv dönt a kisajátítási eljárás megindításáról.
- feltétele, hogy 3 alkalommal beadott osztatlan közös megszüntetési eljárás sikertelenül záruljon
- az ingatlan tulajdonosainak a száma haladja meg a 100 főt, vagy
- a tulajdonosok száma haladja meg a 30 főt, de úgy, hogy a területnagyságok mértéke és tulajdonosok számának hányadosa kisebb, legyen, mint 0,5.